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税務

固定資産税とは?不動産や資産の評価額と計算法を解説

固定資産税とは?不動産や資産の評価額と計算法を解説

不動産の所有者にとって、毎年支払う税金に固定資産税があります。通知された金額の正否を確かめずに支払っていないでしょうか?もしかしたら過払いの可能性もありますので、しっかり確認することが大切です。固定資産税が適切かどうかを判断できるよう、計算方法について解説します。

目次
固定資産税とは?
固定資産税の計算方法
固定資産税の支払い方法
固定資産税の減額制度
通知された税額は、一度確認を
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固定資産税とは?

固定資産税とは、所有する固定資産に対して課せられる税金です。土地や家屋のほかに、償却資産(事業用資産)も対象となります。それぞれ確認していきましょう。

・土地や家屋土地は、田、畑、山林、牧場などがあてはまります。また、建物は住宅、店舗、工場、倉庫などが該当します。
課税対象となるのは、毎年1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている固定資産で、固定資産の価格をもとに税額が算出されます。固定資産が所在している市区町村(東京都23区内においては、特例で都が課税)が課税します。

・償却資産償却資産とは、土地や家屋以外で、会社で使用しているパソコンやコピー機、備品など、時間の経過とともにその価値が減少していく物を指します。ほかに、各種製造設備や医療機器、航空機、船舶などが該当します。
償却資産に含まれないものとしては、自動車税の対象となる自動車、特許権など無形固定資産があります。
償却資産については、毎年1月1日の時点で所有している償却資産の内容(取得年月、取得価格、耐用年数など)について、1月31日までに償却資産の所在するエリアの市区町村役場(東京23区内では都税事務所)に申告したうえで課税されます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は、所有する固定資産の評価額(課税標準額)に、標準税率となる1.4%を掛けて求めます。なお、税率は、自治体によって1.5%や1.6%などと異なります。

固定資産税=評価額(課税標準額)×標準税率(1.4%)

固定資産税評価額は、固定資産税の基準となる価格です。土地の公的価格や、家屋の時価額をもとに東京都と各市町村が算定しています。この額は3年に1度の間隔で見直しが図られ、その時点の地価に応じて金額が決まります。そのため、地価が安い時期・安い地域は固定資産税も安く、地価が高騰している時期や地域では固定資産税も高くなります。
評価額(課税標準額)とは、税額計算の基礎となる金額のことです。基本的に固定資産税評価額と同じ金額となりますが、土地が軽減税率や優遇措置の対象になっている場合は一致しないことがあります。また、市街地の住宅の場合は、特例や負担調整率が設定されているため、固定資産税評価額より課税標準額のほうが低くなります。

土地、家屋、償却資産、それぞれの評価額(課税標準額)は下記のように求められます。

土地の評価額(課税標準額)

土地の評価額は総務大臣が定めた「固定資産評価基準(土地)」に基づき、現実の売買実例価額から当事者間の特殊な事情による期待価格などを除いた、土地本来の価値を適正に反映した価格(正常売買価格)を基準として求められます。土地は用途による地目といわれる区分がありますが、地目が宅地の場合、「路線価方式」などを基にして、宅地の状況に応じて求められます。路線価については、国税庁「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

路線価図・評価倍率表

別ウィンドウで国税庁のウェブサイトへ遷移します。

家屋の評価額(課税標準額)

家屋の評価額(課税標準額)は、「再建築価格方式」によって算出されます。再建築価格方式とは、「同じ建物を同じ土地に建てたらいくらになるか」を想定して現時点での建築価格を求める方式です。家屋の単価を算出した後、経年劣化分を減価することで求めることができます。

家屋の評価額(課税標準額)=評点1点あたりの価額×床面積×単位面積あたりの再建築費評点×経年減点補正率

「評点1点あたりの価額」は、補正率のことです。家屋の資材費、労務費の地域格差などを反映して算出します。
家屋における固定資産税のおおよその金額は、「家の購入金額の7割」に税率を掛けることによって、把握できるとされています。しかし、本当に正確な金額を求めるなら、建物が新築か中古か、建ててからどのくらいの年数が経っているのかという点も考慮しなくてはなりません。

<土地・家屋の固定資産税計算シミュレーション>

例として、次のような条件の場合、土地・家屋の固定資産税がどうなるかシミュレーションしてみましょう。

[条件]
土地の面積150平方メートル(小規模住宅用地)/土地の評価額(課税標準額)6,000万円
新築住宅/家の評価額(課税標準額)が3,000万円
標準税率1.4%

・土地

住宅用地は、特例により税負担の軽減があります。200平方メートル以下の住宅用地は「小規模住宅用地」として課税標準額が6分の1、小規模住宅用地以外の住宅用地は「一般住宅用地」として、課税標準額が3分の1に減額されると定められています。
なお、200平方メートル以上の住宅用地の場合、そのうち200平方メートルまでは小規模住宅用地として扱われ、超えた部分のみ一般住宅用地となります。

例のケースは小規模住宅用地なので、土地の固定資産税は次のように算出できます。

6,000万円÷6×1.4%=14万円

・家屋

2022年3月31日(木)まで、新築住宅の税額減額措置があります。税額減額措置によって、新築住宅にかかる固定資産税は戸建ての場合で3年間、マンションの場合は5年間、2分の1に減額されます。

例のケースでは新築住宅ですので、家屋の固定資産税は次のように算出できます。

3,000万円×1.4%÷2=21万円

償却資産の評価額

償却資産は、償却資産を取得した年月や、取得したときの価格、耐用年数などをもとに、資産一つひとつに評価額をつけていきます。算出金額が取得した当時の金額の5%を下回った場合は、取得価格の5%に相当する金額が評価額となります。

計算式は以下のとおりです。償却資産を取得したのが前年度なのか、前年度以前なのかによって計算式が異なりますので注意しましょう。

前年中に取得した資産の場合:取得価額×{1-(減価率÷2)}
前年度以前に取得した資産の場合:前年度評価額×(1-減価率)

減価率とは、資産の劣化を数字で表したものです。減価率は「耐用年数に応ずる減価率表」で調べることができます。

東京都主税局をはじめ、各自治体のウェブサイトに掲載されている「減価残存率表」を参照してください。

減価残存率表

別ウィンドウで東京都主税局のウェブサイトへ遷移します。

<償却資産の固定資産税計算シミュレーション>

今年度を2020年と仮定した場合に、下記それぞれのパソコンのケースで償却資産の固定資産税がどうなるかシミュレーションしてみましょう。申告・納税先を東京都とし、償却資産の税率は1.4%とします。
また、固定資産税の計算に用いる償却資産の耐用年数は法令で品目ごとに定められており、国税庁の「耐用年数表」などで確認できます。

耐用年数表

別ウィンドウで国税庁のウェブサイトへ遷移します。

この表により、パソコンの耐用年数は4年で、「減価残存率表」からその減価率は0.438であることが分かります。
なお、東京都の場合、評価額の1,000円未満を切り捨てて課税標準額とし、固定資産税を計算します。算出された数値の100円未満は切り捨てて税額が決まります。また、実際にはすべての償却資産の評価額を合算した額から、固定資産税を計算します。

例1)

2019年9月に、取得価額30万円で購入したパソコン

この場合は、前年度に取得したものですので、評価額と固定資産税の計算はこのようになります。

・評価額
30万円×(1-0.438÷2)=23万4,300円
→23万4,000円(課税標準額)

・固定資産税
23万4,000円×1.4%=3,276円
→3,200円

例2)

2018年9月に、取得価額30万円で購入したパソコン

この場合は、前年度以前に取得したものですので、評価額と固定資産税の計算はこのようになります。

・前年度の課税標準額
23万4,000円

・評価額 23万4,000円×(1-0.438)=13万1,508円
→13万1,000円(課税標準額)

・固定資産税 13万1,000円×1.4%=1,834円
→1,800円

固定資産税の支払い方法

固定資産税の支払い方法

固定資産税は、所得税などと違って自分で申告する必要はありません。毎年4~6月頃に、市区町村から納税義務者あてに納税通知書が送られてきますので、記載された納付期限内に支払います。納付書は4期分に分かれているのが一般的ですが、1年分を一括払いできる場合もあります。

固定資産税の支払い方法としては、「銀行・郵便局の窓口やコンビニでの支払い」「口座振替による自動払い」「インターネットバンキングなどでのペイジー払い」などのほか、「クレジットカードでの支払い」を行える場合があります。また、すべてではありませんが、クレジットカードによる固定資産税の支払いができる自治体が増えてきています。クレジットカードによる支払いができるかどうかは、各市町村の指定する専用サイトや、「Yahoo!公金支払い」の固定資産税のページを確認しましょう。

Yahoo!公金支払い

別ウィンドウでYahoo!公金支払いのウェブサイトへ遷移します。

クレジットカードで固定資産税を支払うメリット

固定資産税は、どの支払い方法を選んでも払う税金の額は変わりません。しかし、クレジットカードによる支払いには、次のようなメリットがあります。

・自宅からいつでも納税できる 自治体にもよりますが、原則24時間、いつでも納付サイトから納付ができます。

・クレジットカードのポイントがつく固定資産税の支払いでもポイントが貯まります。

状況によりポイントが貯まらない場合があります。

・支払いを猶予できるクレジットカードによる支払いのため、実際に銀行口座から引き落としされるまで猶予があります。
クレジットカードで固定資産税を支払うと、お店での買物と同じようにクレジットカードのポイントが貯まるのでおトクです。
ただし、専用サイトやYahoo!公金支払いの利用には、決済手数料がかかります。得られるポイントと手数料を確認したうえで利用しましょう。

こちらもご参照ください。
固定資産税をクレジットカードで支払う方法は?

法人税などの国税もクレジットカードで納付できる!支払い方法について解説

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固定資産税の減額制度

2016年7月1日(金)に中小企業等経営強化法が施行され、経営力の向上を目的として、中小企業者は固定資産税の軽減措置や各種金融支援を受けられるようになりました。ほかにも、以下のような減額制度が用意されています。自社に合った制度を活用して節税につなげましょう。

土地や新築住宅に対する特例

土地・家屋の固定資産税シミュレーションでご紹介したとおり、住宅地や新築住宅は、特例により固定資産税が減額されます。
住宅用地は、200平方メートル以下の部分は課税標準額が6分の1に、200平方メートルを超える部分については課税標準額が3分の1になります。また、2022年3月31日(木)までに新築された住宅は、戸建ての場合は3年間、マンションなどの場合は5年間、固定資産税が2分の1に減額されます。

耐震改修促進税制

耐震を目的として改修工事を行った住宅は、固定資産税(120平方メートル相当分まで)が翌年分より1年間、2分の1減額されます。
ただし、以下の要件を満たす必要があります。

  • 1982年(昭和57年)1月1日以前に建てられた住宅であること
  • 現行の耐震基準に適合する耐震改修であること
  • 耐震改修費用が50万円超であること

グリーン投資減税

グリーン投資減税とは、新エネルギー設備などを取得して1年以内に事業に用いた場合に適用される税制優遇措置です。
対象となる設備は、自家消費型太陽光発電設備(10kW以上)、風力発電設備(10,000kW以上)、中小水力発電設備(30,000kW未満)、木質バイオマス発電設備(20,000kW未満)、地熱発電設備(1,000kW以上)などです。
対象となる中小企業者などは、次のいずれかの減税措置を受けることができます。

  • 基準取得価額の7%相当額の税額控除
  • 普通償却に加えて基準取得価額の30%相当額を限度として償却できる特別償却

バリアフリー改修促進税制

バリアフリー改修工事を行った住宅については、翌年分の固定資産税額(100平方メートル相当分まで)が1年間、3分の1減額されます。
ただし、対象は65歳以上の者、要介護または要支援の認定を受けている者、障害者のいずれかに該当する者が住んでいる家屋で、賃貸住宅以外に限ります。このほか、新築されてから10年以上経過し、バリアフリー改修後の家屋の床面積(登記簿表示)が50平方メートル以上280平方メートル以下であること、住居部分の割合が当該家屋の2分の1以上であることなどの要件をすべて満たした住宅が対象となります。また、バリアフリー改修工事費用が50万円超(税込)であることなど、改修工事にも適応要件があります。改修工事は、以下の要件に該当しなければなりません。

  • 通路などの拡幅
  • 階段の勾配の緩和
  • 浴室改良
  • 便所改良
  • 手すりの取付け
  • 段差の解消
  • 出入口の戸の改良
  • 滑りにくい床材料への取り替え

通知された税額は、一度確認を

固定資産税の計算は、さまざまな条件や要件が絡むため複雑です。
毎年支払う固定資産税で損をすることがないよう、基本的な知識を身に付け、通知された金額は一度確認することをおすすめします。

2020年11月時点の情報なので、最新の情報ではない可能性があります。

監修:Gemstone税理士法人
監修:Gemstone税理士法人

港区の会社設立支援、税理士法人。Big4出身の公認会計士、税理士、元上場企業経理部長、大手ベンチャーキャピタル出身者などで構成され、スタートアップ支援に力を入れる。

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